行业一片哀鸿间，优客工场公开招股书，稳了稳军心。
在看完优客工场招股书后，一位业内同行道出了从业者近期的情绪——终于“回归理性”了。
短短4个月时间，联合办公行业坐了一趟过山车。
WeWork估值超高的时候，行业一度过于乐观；WeWork上市折戟后，行业又过于悲观。如今，优客工场正式公开招股书，总算给阴霾一般的联办行业带来了晴天。
今天，投中网独家获悉，前不久收购SOHO3Q项目的黑马筑梦之星，在上周刚刚成为优客工场的基石投资者，投资金额约万美金，目前已在备案中。
为什么要在这个时候投资？优客工场真实情况如何？公布招股书后能否如期上市？上市路上会步WeWork后尘吗？业内人士如何看待优客工场赴美上市？
投中网翻了页招股书，并找了业内22位CEO们聊了聊，我们发现了优客工场的7大秘密。
优客工场国内空间分布图优客工场不就是卖工位吗？
不，半条命靠别的
优客工场目前的商业模式不仅仅是空间运营，而是“空间运营+非空间业务”模式。
其中，空间运营板块包含直营模式和轻资产模式两类，前者主要为面积大于平米标准化空间USpace，面积小于㎡小型办公空间UStudio，以及定制化空间UDesign；后者为以运营管理输出为主的UBrand模式，以资产托管为主的UPartner模式。
年以来，国内联办不约而同由二房东模式向轻资产模式转型，优客工场也不例外。
优客工场甚至直接在招股书中表示其年和年前九个月的运营利润主要来自于轻资产模式，并表示轻资产模式是其主要增长动力之一，未来将在轻资产模式下进一步发展合作空间业务。
从营业收入来看，目前优客工场主要有三大块收入来源：空间会员费收入、营销和品牌服务收入以及其他服务收入。
年和年，优客工场最主要的收入来源还是办公空间会员服务的收入，占比超过85%。
而到了年前三季度，优客工场办公空间会员服务的收入和非空间收入均超过了4亿元。这个时候市场和品牌收入等非空间收入，已经和办公空间会员服务的收入不相上下。
非空间业务收入为什么能实现突飞猛进呢？
招股书显示，优客工场未来重点发力的轻资产模式被计入了市场和品牌收入。此外，优客工场在招股书中表示，年前三季度大部分的营销和品牌服务净收入均来源于圣光中硕，这是优客工场于年12月收购的数字营销服务提供商。
某联合办公资深业内人士在接受投中网采访时解析此事称，非空间业务在优客工场招股书中主要有两项：
品牌输出和物业托管，与空间业务之间的关系可以简单理解为“直营店”和“加盟店”的区别。但事实是，优客工场花了大量成本收购了一些公司，其实是看上了这些公司的流水，以优客收购的某家广告公司为例，广告公司为优客带来了极大的收入，但其实利润是很低的。这些收入是由投资行为直接带来的，而不是其真正的增值服务所带来的，这部分所谓的非空间业务收入水份很大，业内称之为“买流水”。
招股书显示，截至年9月30日，优客工场在轻资产模式下共有39个空间，管理面积约为13.87万平方米，占所有联合办公空间（总管理面积约60.86万平方米）的22.8%。
众所周知，优客工场先后收购了8家联合办公品牌（洪泰创新空间、碎片空间、无界空间、Wedo联合创业社、Workingdom、爱特众创、火箭科技和方糖小镇等），而这8家品牌就贡献了13.87万平方米的管理面积，22.8%的营收。
其中，方糖小镇在今年7月因为双方对未来规划不一致,已宣布与优客工场和平分手。
在优客工场IPO之际，这些被收购项目的CEO能一起分享即将到来的喜悦吗?投中网采访了上述被收购空间的几位CEO，对方均因持股尚在缄默期，不予置评。
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国内联办第一股还在烧钱吗？
烧，三年累亏13.9亿
有巨亏的WeWork在前，国内联办第一股优客工场会不会好一些呢？
年、年以及年前9个月，优客工场总净收入分别为人民币1.67亿元、人民币4.49亿元和人民币8.75亿元。优客工场营收增速非常迅猛，全年、年前9个月总净收入分别同比增长%和%。
与营收飞速增长形成对比的是，优客工场最近三年连年亏损，且亏损额大有进一步扩大的趋势。
年、年和年前三季度，优客工场亏损额分别为3.亿元、4.亿元（约合万美元）和5.亿元（约合万美元），年至今，优客工场累计亏损额超过13亿元。
值得
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