白癜风健康园地 http://www.wzqsyl.com/m/“我只看利润。团队小而美也好，大而美也好，怎么利润高怎么来。”在北京国贸中海广场的氪空间会议室里，氪空间创始人刘成城向PingWest品玩强调了两遍。他身后是国贸中海广场的办公楼，已经空置了两层。从年11月至今，氪空间的管理层、员工和组织架构经历了一轮大调整，员工数从多人精简到只剩下人，人员调整只有一个原则：谁能带来业绩和客户。这个谨慎的语调，和一年前在香港签下当年房地产最大租约的大买家，判若两人。他的友商们日子也不好过。年的最后一个月还没到，方糖小镇关闭了北京京粮大厦国贸CBD社区——这是这家联合办公运营商进入北京的首店。据财新报道停业是因方糖小镇拖欠租金，被单方面解除合同。氪空间位于国贸中海广场的联合办公空间外观雪球停止滚动没人能在谈论联合办公时绕开WeWork。这家年创立的美国公司是一众中国本土联合办公运营商的“教父”。年12月底，WeWork递交了招股书，投行对外放风的估值高达亿美元。但很快，这个数字跌至亿至亿美元，最终随着一系列运营丑闻的暴露，其母公司黯然撤回IPO申请，创始人亚当诺伊曼也辞任CEO。WeWork的IPO终止和估值跳水，迫使所有从业者重新审视自己。WeWork的“教义”是，先发展线下办公空间的规模优势，再基于工位发展“会员”规模，最终形成一个充满企业服务想象空间的“在线社区”。在长达几百页的招股书中，“联合办公”（co-working）这个词几乎没有出现过，WeWork把自己打扮成一个互联网技术驱动的高科技企业，称其使命为“提升全世界的感知力”，并颠覆了世界上最大的资产类别——房地产。但从招股书来看，它仍旧没能跳出房地产的窠臼。WeWork的主要收入来源是会员固定费用，即企业进驻办公场所每月支付的资金。年上半年，这部分收入占总收入比例约83%；此外，其母公司WeCompany产品套件提供的其他产品和服务而产生的收入（包括改善会员体验的服务和吸引第三方合作伙伴等）贡献了12%；为会员提供增值服务并收取产品费用和服务佣金的贡献了5%。也就是说，最重要的收入来源是，WeWork先掏钱和办公空间签下长期租约，再将大面积的办公空间切割成更小的工位，重新装修改造，以灵活的租期出租给小公司和个人，并提供配套服务。散卖的收入与整租、改造和运营的成本差额，就是它的利润空间。这和国内自如和蛋壳公寓的租房+管家模式其实大同小异。这种模式之下，赚钱的要义就是，尽可能便宜地拿地，做成尽可能多的隔间，尽可能提高出租率，提高运营效率。根据招股书，WeWork将其所有的工位分为5种状态：寻找标的物业的“开发期”、已签约但尚未入场装修的“签约期”、入场装修的“建设期”、寻找租户开业的“入驻期”和合同内的“运营期”。前三个环节通常需要耗时一年以上，截至年6月，处于前三种状态的工位占了67%。WeWork预计这部分工位在年将逐步转入运营阶段，贡献保证金和现金流——也就是说，这67%工位需要继续投入才能在未来为WeWork带来收入。从WeWork的成本结构来看，包含长租签约费用在内的商业办公用地运营费用占了最大的比例，从年占营收的99%降至今年上半年的80%。但WeWork并没有把物业的折旧和摊销费用算进这个项目里，而是别出心裁地单独列为折旧摊销支出。如果把它加进运营费用，则超过了营收的%。这还不包括其他成本。WeWork在年上半年除了12.33亿美元空间运营支出，2.55亿美元预租空间支出外，还产生了3.2亿美元的市场营销费用，接近年全年的水平；3.9亿美元行政管理支出，2.56亿美元折旧摊销支出。独具匠心的是，立志要发展全球化业务的WeWork还单独列出了一项“新兴市场费用”，这项成本从年的1.1亿美元飙升为年的4.7亿美元。招股书显示年上半年WeWork创造的总营收为15.35亿美元，总成本高达29.05亿美元，入不敷出，也没有看到亏损缩窄的迹象。WeWork的钱从哪来？融资。年上半年，WeWork融资现金流高达34亿美元。日本软银集团提供亿美元融资，中国的弘毅资本、风险投资公司BenchmarkCapital、私募基金Rhne和高盛都位列投资人名单之中。从WeWork目前的成本和收入结构，尚未看到其模式创新之处。地产投资人SamZell直接指出，WeWork的模式毫无新意，办公室转租这个商业模式在年就有了，WeWork存在短期收入与长期租约及债务错配的风险。如果把概念从科技公司切回办公室转租，就是截然不同的估值逻辑了。雷格斯这样已持续盈利多年的公司，目前市值不到40亿英镑（约合亿元人民币）。这大概也是WeWork不愿被归入地产公司的原因。来源：WeWork
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