在超六成企业靠政府补贴生存的众创空间领域，主要靠租金收入的方糖小镇，为何能率先实现规模化盈利？未来能实现持续盈利吗？
众创空间走到分岔路口。
今年9月，总部位于上海的方糖小镇成为全国第一家实现规模化整体盈利的众创空间空间，在全国一二线城市共拥有25个社区，个工位，平均90%出租率。目前，方糖小镇正在筹备3亿元B轮融资。
9月23日，方糖小镇与国内众创空间领域的独角兽优客工场宣布战略合作，双方互换股权，以新的合资公司向全球扩张。
年被称为众创空间元年。两年的野蛮生长期内，有些企业频获融资、不断扩张，而有些在经历资本寒冬后便销声匿迹，据德必集团董事长贾波透露，幸存下来的企业超六成依靠政府补贴苟延残喘。
在冰火两重天的众创空间领域，方糖小镇为何能率先成为规模化盈利的标杆？众创空间经历“大跃进”后进入洗牌阶段，头部玩家频获融资、联合纵横，尾部玩家是否还能分一杯羹？
规模化盈利的秘密
“创业是杯苦咖啡，让我为你加点糖”是方糖小镇名字的由来，字里行间流露出同是创业者的惺惺相惜。
年，创始人万里江离开媒体，创立德必创业园，开始走上企业服务这条路。在服务着大企业的同时，他一直在酝酿着做真正意义上的中小企业服务。
▲方糖小镇创始人万里江。
年，受众创空间领头企业WeWork的启发，万里江“奔着这一片蓝海就扑腾了过去”，创立于当年4月的方糖小镇成为国内众创空间领域的先行者。
同年，国内第四次创业浪潮到来，小微企业出现井喷式发展，众创空间项目也如雨后春笋般涌现。年上半年，国内较有规模的众创空间不足20家，到年底已超过家，覆盖国内一二线城市。方糖小镇的联合创始人杨学涛告诉无冕财经（ID：wumiancaijing）：“当时行业比较热闹、形态多元，但也比较混乱，质量参差不齐。”
今年，众创空间企业已超过家，不少企业因无法摆脱同质化困境而退场，幸存的多数企业还在依靠政府补贴或租金收入艰难地“活着”。但方糖小镇今年的营业收入却比去年翻了5倍，而且在9月成为全国第一家实现规模化整体盈利的众创空间。
方糖小镇通过出色的运营和营销，控制了成本，是其实现盈利的主要原因之一。方糖小镇通过引入无人便利店、自助咖啡机等智能服务降低人工成本，每个门店从最高峰时的5个人减少到2个人即可实现正常运营，目前方糖小镇的OCR（单工位的运营成本占总收入比例）低至10%。
方糖小镇的营销手段多元，摆脱了对中介的依赖，中介销售仅占比20%，营销费率比也只有10%。做营销出身的杨学涛告诉无冕财经：“刚开始我们把主流的营销方法用上了，包括百度搜索引擎的投放、APP、小程序、PC端等，我们的渠道最丰富，内容输出也相对比较多，这块我们是花了很大气力做的。”据杨学涛介绍，整个行业的营销水平比较差，不少同行们的中介销售比都高达50%甚至90%，而中介成本占比过高会直接增加公司的运营成本。
在行业出租率普遍为60%-70%的情况下，方糖小镇的平均出租率达85%，租金成为其收入的主要来源。另外，方糖小镇的租售比（单工位成本/单工位售价）为50%，而行业的平均值为60%-70%，部分甚至高达90%。
此外，在各众创空间企业都加速扩张的同时，方糖小镇却耐住寂寞，选择在区域深耕，25个社区中有22个落地上海，而这也是众创空间最大的市场之一。万里江曾说：“众创空间需要先扎根于一个城市，做规模到第一名。”在风口中仍然保持清醒、坚持区域深耕而非盲目扩张是方糖小镇得以快速盈利的重要原因。
▲方糖小镇。
截至今年7月，方糖小镇在全国共拥有25个社区，2万个工位，覆盖上海、北京、成都，出租率达90%。目前，方糖小镇正在准备下一轮3亿元融资。此前，方糖小镇分别在年11月完成万元天使轮融资，以及在年9月完成2亿元A轮融资。
“二房东”能走多远？
对于方糖小镇而言，能否持续盈利是它将要面临的问题。
目前，方糖小镇90%以上的收入来源于租金，而第三方服务商的收入、政府补贴等仅占不足10%。优客工场创始人毛大庆曾表示“仅靠工位租金很难赚大钱”，备受诟病的“二房东”模式很难成为核心竞争力，这样的盈利模式能走多远仍是未知数。
对此，杨学涛对无冕财经表示，租金收入这块比较稳定，“现在平均租期在10个月以上，续租率也还不错，超过80%。”
方糖小镇的自信或许与其稳固的社群基础有关——年创立WorkFace创业者社群，聚集了全国5万余名创业者。方糖小镇的入驻团队中，有三分之一的创业者来自WorkFace。
对于以后收入占比是否会调整，杨学涛说：“我们希望租金之外的收入能占到20%-30%，但仍会以租金为主。”为了实现持续盈利，方糖小镇将考虑通过线上发展会员、与企业合作做增值服务来增加收益。在会员数足够多之后，团队也会考虑筹划投资孵化等板块。
而放眼整个行业，众创空间想要扎根生存必须翻越盈利模式和规模化这两座大山。今年9月，方糖小镇迈出规模化的关键一步——宣布与优客工场达成战略合作，双方将互换部分股份并成立新的合资公司。联合之后，优客工场和方糖小镇将组建统一的运营团队，杨学涛认为两家合作“会有更大的想象空间”。
▲万里江（左）与优客工场创始人毛大庆（右）宣布两家达成战略合作。
两家联手后有望成为国内行业中地位难以撼动的巨头，甚至在国际市场上也争得一席之位，但要与在全球拥有超过12万个公位的鼻祖WeWork抗衡仍有相当一段距离。WeWork在软件上的优势诸如会员服务、增值服务等是国内同行暂时还无法比及的。
▲截至年4月，联合办公融资情况，数据来源于克尔瑞数据库。
头部企业联合纵横，抱团取暖也好，主动出击也罢，行业分化的趋势逐渐明显。优客工场成为目前行业的独角兽，融资金额超过10亿，占到行业融资规模的半壁江山，估值近70亿。此外，还有估值在亿元级别的方糖小镇、无界空间等。从规模上讲，头部企业的扩张速度、运营能力不断上升，其中优客工场已开始进军国际市场，方糖小镇年才开设的北京和成都网点，已实现全部满租。
经历两年时间沉淀，众创空间行业进入洗牌阶段，留给尾部玩家的机会已经不多了。
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